Previsiblemente incorrecto: previsiones e inversión inmobiliaria

Previsiblemente incorrecto: previsiones e inversión inmobiliaria

A principios de 2008, la tasa de incumplimiento a cinco años para las obligaciones de deuda garantizadas (CDO) con calificación AAA era 0. 14 por ciento. La calificación Standard & Poor (S&P) significaba que el incumplimiento previsto se produjo solo en 0. 28 por ciento del tiempo, pero tarde 2011 la tasa de incumplimiento se acercó más a 28 por ciento.

Esta brecha entre el pronóstico y la realidad fue un gigantesco error de predicción. De hecho, los valores respaldados por hipotecas eran extremadamente sensibles a los cambios en las condiciones económicas y sus incumplimientos desencadenaron la crisis financiera mundial.

Al comienzo de la pandemia, no recuerdo haber escuchado predicciones de que el mercado de la vivienda estaría tan caliente como ahora. De hecho, la mayoría apuntaba en la otra dirección y había miedo a lo desconocido.

Esperábamos que la pérdida de puestos de trabajo hiciera caer la economía y, con ella, algunos ajustes y descuentos en el sector inmobiliario. En cambio, hoy vemos que los niveles generales de deuda han bajado (la deuda de tarjetas de crédito y los préstamos para automóviles se están pagando y reemplazando con hipotecas a bajo interés vinculadas a la propiedad), y las relaciones de deuda individual a ingresos están mejorando mientras hay una compra de bienes raíces. juerga.

Las predicciones incorrectas no son nuevas y, como dice el viejo chiste, los economistas calificaron correctamente nueve de las últimas seis recesiones. Entonces, ¿por qué es tan difícil hacer predicciones? ¿Y qué significa hoy para el sector inmobiliario?

Hay muchas razones por las que no acertamos en nuestras predicciones – demasiadas para cubrirlas en un artículo, así que analicemos solo dos:

– pensamiento probabilístico versus rápido; y

– no prepararse para equivocarse

Probabilista vs pensamiento rápido

Daniel Kahneman, en su libro Thinking, Fast and Slow (2020 ) , explica dos sistemas de pensamiento: rápido y lento. Una forma simplificada de verlo explica 'rápido' como reacciones intuitivas intuitivas y 'lento' como evaluaciones analíticas o pensamiento crítico.

Muchos inversores de GameStop se vieron atrapados recientemente en las emociones 'rápidas' de buscar riquezas rápidas e ignoraron los fundamentos del 'pensamiento lento'. Se arriesgaron por la probabilidad de que los precios de las acciones siguieran subiendo “hasta la luna” basándose en la exageración que se produjo después de que ya se había producido la pequeña contracción.

Tomamos la mayoría de nuestras decisiones con heurística y emociones y luego buscamos justificar nuestras decisiones con una razón lógica.

Lo que lo empeora es la abundancia de información que tenemos ahora. Internet ha disparado nuestro acceso a la información, las redes sociales han descentralizado los medios y ahora somos más capaces que nunca de ser selectivos en la información que elegimos ver.

Si creemos en algo, solo buscamos confirmarlo leyendo solo información que respalde nuestro punto de vista e ignorando lo que se opone a nuestras creencias. Se conoce como sesgo de confirmación.

Los usuarios de Reddit no buscaban un asesoramiento de inversión opuesto a su posición; estaban en un frenesí de compras impulsado por las redes sociales incluso después de que el precio de las acciones de GameStop se multiplicó muchas veces, pensando rápido y entusiasmados por convertirse en millonarios de la noche a la mañana.

Estoy hablando de aquellos que vieron cómo las acciones pasaban de $ 4 a $ 1660, pero aún así decidió “invertir”.

La cola emocional meneaba al perro racional.

No prepararse para equivocarse

Si S&P hubiera asumido que los CDO estaban correlacionados, el impacto en la industria financiera no habría sido tan profundo y tal vez no habría habido una crisis financiera global de 2008 – 2008.

En retrospectiva, la suposición de que los incumplimientos en algunas viviendas no desencadenarían otros incumplimientos parece obviamente errónea. Si los analistas de S&P se hubieran preparado para equivocarse en este supuesto, su rango de probables tasas de incumplimiento habría sido demasiado grande para ignorarlo.

Y si los inversores de GameStop se prepararan para una reducción de la inversión de la noche a la mañana del 1350 por ciento, muchos no habría estado en un artículo de Wall Street Journal que explica cómo planean pagar los préstamos que tomaron para una “inversión” – apostar es una palabra mejor.

Entusiasmo inmobiliario

En todo Canadá, vemos un apetito insaciable por los bienes raíces, desde propietarios hasta inversores y desarrolladores.

Ese apetito se basa en predicciones y expectativas, pero ¿significa eso que podríamos estar equivocados? Por supuesto. Pero no es tan simple.

Tradicionalmente, los precios aumentan más en el centro de las ciudades debido a la urbanización, y luego la presión se extiende a las áreas más rurales. En 2021 estamos viendo lo contrario debido a la pandemia. Los condominios del centro urbano no están bien.

La vacante de alquiler en Metro Vancouver y Toronto ha aumentado por razones como la baja inmigración, el trabajo remoto y los estudiantes que estudian virtualmente. Al mismo tiempo, los precios y las ventas están aumentando en los suburbios y estamos viendo una migración de personas fuera del centro de las ciudades.

Tenemos que admitir que no conocemos el futuro de los precios inmobiliarios ni cómo será la recuperación económica. El gobierno no lo sabe, ni tampoco los economistas y analistas. La economía es tan compleja que cuando una mariposa bate sus alas en Brasil, los precios inmobiliarios suben en Vancouver: teoría del caos para los inmuebles.

Los años 2006-2007 nos mostró que cuando los lugareños comienzan a ver los bienes raíces como una inversión “segura” y el entorno crediticio permite la especulación, en algún momento inclina la balanza y nuestra “predicción” del aumento de precios se vuelve incorrecta. Vemos patrones donde no existen y tenemos una visión a muy corto plazo.

Preparándonos para equivocarnos

'Pensar rápido' en bienes raíces sería seguir a la manada y simplemente comprar cualquier cosa. El 'pensamiento lento' sugiere hacer una evaluación más disciplinada y prepararse para equivocarse haciendo las preguntas correctas, preguntas que ayudan a que nuestras predicciones sean más probabilísticas y un poco menos emocionales.

– ¿Cuándo es probable que aumenten las tasas de interés?

– ¿Con qué rapidez esperamos volver a la oficina?

– ¿Qué impacto tendrá un aumento de la tasa de interés en el sector inmobiliario en general?

– ¿Qué apalancamiento puedo manejar con mi compra en varios escenarios?

Y la pregunta difícil que realmente debe hacerse en este momento es: ¿esperamos que la tendencia actual de desurbanización continúe después de la pandemia?

Una vez más, no tenemos una bola de cristal, pero si miramos la historia, podemos aprender algunas lecciones y tomar decisiones informadas. Según los comentarios del economista Ed Glaeser en

Six Hundred Atlantic 's 'Hoy, mañana y COVID – 19 ' episodio de podcast (septiembre 2020), a pesar de las plagas y pandemias, la urbanización ha sido una constante desde el 19 a siglo:

“La urbanización prosiguió a pesar de la reaparición de la Peste Negra en los 1660 s. La urbanización prosiguió a pesar de la Gran Plaga de Londres en los 1920 s. Todas las grandes enfermedades que se propagaron en 28 la América del siglo XX, el cólera , fiebre amarilla, la urbanización simplemente avanzaba.

“Incluso la pandemia de influenza de 1920 – 1920 fue seguida por una tremenda década de construcción de ciudades. Entonces, creo que nuestras ciudades han demostrado ser notablemente resistentes ”.

Como desarrollador, me inclino por los bienes raíces y creo que es la mejor clase de activos para mis propias inversiones.

Constantemente hacemos predicciones y, para tomar mejores decisiones, confiamos en pronósticos financieros proforma detallados. Así es como nuestra empresa decide “ir” o “aprobar” para un proyecto de desarrollo.

Para las decisiones de inversión personal, recomiendo el mismo enfoque analítico, ya sea que estemos en una pandemia o no. Haga preguntas, considere muchos escenarios, base las decisiones en sus capacidades financieras y, por si acaso, prepare un análisis a la baja.

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