No seamos densos sobre la densificación urbana

No seamos densos sobre la densificación urbana

Vivo en un barrio antiguo del centro de Ottawa que tiene una larga tradición y está muy acostumbrado al status quo.

Mi esposa y yo hemos estado aquí desde los '80 s. No estábamos entonces, ni ahora, a favor de la idea de que nuestros vecinos fueran comprados, que sus casas fueran demolidas y que se pusiera en su lugar algún desarrollo imponente de uso mixto.

Nosotros, por supuesto, no estamos solos.

Pero los planificadores urbanos a menudo parecen olvidar que las personas que ya viven en un vecindario en particular lo hacen por razones específicas. No vinieron para un plan de desarrollo futuro, sino lo que hay ahora.

Los nuevos desarrollos a veces tienen lugar en vecindarios existentes y, con cuidado y atención, pueden integrarse bien con la apariencia del paisaje urbano existente. Otras veces, son antiestéticos carbuncos que con razón suscitan el clamor de los residentes.

Estoy a favor de las políticas de uso de la tierra que hacen un uso más eficaz de los bienes raíces existentes dentro de los límites urbanos para reducir la expansión suburbana y el gasto de ampliar los servicios e infraestructura de la ciudad. Pero, debe hacerse de una manera razonable que respete los barrios que ya existen.

Este tipo de remodelación debe enfocarse en aquellas propiedades donde los edificios existentes han llegado al final de su vida útil y es necesario hacer algo.

La escasez de tierra no es el problema

En una ciudad como Ottawa, el mercado de la vivienda sigue estando dominado por viviendas de baja densidad y edificios bajos. En comparación con gran parte del resto del mundo, una de las cosas que tiene Canadá es una gran cantidad de tierra.

Ottawa no es una gran ciudad, sino más bien una gran ciudad. Tenemos muchas familias y familias a las que les gusta y necesitan algo de espacio.

Cuando salgamos de esta pandemia y las personas regresen a un lugar de trabajo convencional (como muchos de ellos lo harán), la expansión del servicio de tránsito rápido volverá a estar en el centro de atención para aliviar el estancamiento.

Paralelamente, la planificación urbana también debe adoptar un enfoque descentralizado: los trabajos, el comercio minorista y los servicios deben ubicarse adyacentes o dentro de las áreas residenciales para que las personas no tengan que viajar lejos.

No olvidemos durante este período transitorio de compras en la web y trabajo desde casa que la congestión del tráfico volverá a ser la pesadilla de la ciudad moderna. Surge de que las personas tienen que conducir hasta el trabajo o hacer compras y el mayor factor agravante es la distancia a la que se encuentran estos destinos de casa.

Considere cuán diferente sería la vida si el trabajo para la mayoría de las personas estuviera a solo un corto paseo desde casa. En este escenario poco probable, no habría tráfico.

Ahora, compare eso con el otro extremo: el Departamento de Defensa Nacional (DND) consolida la mayoría de sus oficinas en la Región de la Capital Nacional en el antiguo campus de Nortel en Carling Avenue en el West End de Ottawa. Muchos servidores públicos viven en el East End de Ottawa y anteriormente se dirigían al centro para trabajar.

Llegar al nuevo campus de DND ahora es el doble (o más) de un viaje en automóvil, o un viaje en tránsito realmente largo.

Tiempo versus distancia

Si todas las personas que trabajan en el nuevo campus de DND vivieran en Orleans, solo ellos ocuparían toda la capacidad de Queensway (Hwy. 417): la carretera principal de Ottawa de este a oeste – durante aproximadamente una hora para ir al trabajo. Nadie más podía usar esa carretera mientras ese grupo viajaba.

Entonces, ¿cómo acercamos a la gente al trabajo y creamos más viviendas en áreas establecidas de la ciudad sin molestar a la gente?

En lugar de cambiar los vecindarios existentes, las estrategias de intensificación deben mirar aquellos sitios comerciales / industriales donde los usos de la tierra están, o pronto pueden ser, obsoletos.

Esto incluye viejos centros comerciales, franjas minoristas, moteles y estaciones de servicio, así como derechos aéreos sobre nuevas líneas LRT e incluso cines si esa industria no se recupera de la pandemia.

Hay varios ejemplos excelentes de este tipo de remodelación de uso mixto que ya está en marcha en Ottawa, a lo largo de Carling Avenue con los antiguos centros comerciales Lincoln Fields, Carlingwood y Westgate, y cerca del centro de la ciudad, con Brigil planes para la terminal de autobuses Greyhound vacante.

Todos estos son sitios ideales para edificios de reemplazo con mayor densidad, fuentes de empleo integradas en la remodelación y tránsito justo en el medio, todos adyacentes, pero no dentro, de los vecindarios que los residentes actuales están tratando de proteger. Los usos de la tierra no son para siempre

No son solo estos sitios específicos. Cualquier ciudad grande tiene arterias importantes donde se produjo el desarrollo comercial de poca altura durante la segunda mitad del siglo anterior: bienes raíces envejecidas que representan una oportunidad sin explotar.

En Ottawa, por ejemplo, vemos largos tramos de este a lo largo de carreteras arteriales como Baseline, Innes, Montreal, Wellington, Richmond y Merivale. Poco de este bien inmueble tiene algún valor patrimonial que valga la pena preservar.

No olvidemos que los usos de la tierra rara vez son para siempre.

Tome el sitio de la estación de autobuses Greyhound: antes de esa encarnación, gran parte sirvió como almacén de madera de Barrette Brothers. El plan de reurbanización requiere mil nuevas unidades de vivienda, suficientes para albergar a 2, 000 o más personas.

Esta afluencia de residentes ayudará a que el vecindario sea más viable para el comercio minorista. (El desarrollador también está considerando un futuro con menos automóviles personales y planea reducir la proporción de estacionamiento en el sitio tanto como sea posible).

En resumen, Ottawa tiene una gran cantidad de terreno dentro de su cinturón verde que se puede utilizar mejor, mientras que al mismo tiempo se prevé una remodelación comprensiva dentro de los vecindarios cuando algunas de las viviendas existentes se vuelven obsoletas.

El redesarrollo y la densificación pueden tener lugar sin causar un cambio en la naturaleza y el carácter de los vecindarios existentes que los residentes no desean.

Ottawa, por supuesto, no está solo en esto.

Todas las ciudades importantes (y medianas) de Canadá tienen la misma oportunidad de equilibrar la remodelación y la densificación con el sentido común para crear comunidades más habitables y transitables, al tiempo que se preserva lo que hizo que los vecindarios establecidos fueran lugares tan deseables para vivir en primer lugar.

Y un punto adicional. . .

He escrito antes sobre cómo el automóvil sin conductor podría alterar drásticamente el paisaje urbano . Si bien ese futuro está lejos de ser seguro, las flotas de automóviles sin conductor bajo demanda podrían tener tanto éxito que la necesidad de estacionamiento podría colapsar.

La mayoría de los estacionamientos existentes se volverían obsoletos, abriendo hectáreas y hectáreas de suelo urbano para la reurbanización; estas ubicaciones también pueden ser nuestros sitios de intensificación futuros.

Para discutir este o cualquier tema de valoración en el contexto de su propiedad, por favor contácteme en jclark@regionalgroup.com . Siempre estoy interesado en sus comentarios y sugerencias para futuros artículos.

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