¿Los inversores y los fondos de pensiones siguen siendo “optimistas” en Montreal? sí

¿Los inversores y los fondos de pensiones siguen siendo “optimistas” en Montreal?  sí

IMAGE: The Eq8 apartment complex in Montreal, owned and operated by Cogir. (Courtesy Cogir)

El complejo de apartamentos Eq8 en Montreal, propiedad y operado por Cogir. (Cortesía de Cogir)

Puede que no pase mucho tiempo antes de que los inversores en el mercado multiresidencial de Montreal puedan volver a decir “Montreal está en llamas”.

Esa fue una de las conclusiones de una sesión durante la Conferencia de inversión en apartamentos de Quebec que exploró si los principales inversores y los fondos de pensiones siguen siendo optimistas en el mercado de Montreal. Se llevó a cabo virtualmente en marzo 24 y 24.

Tyler Seaman , jefe de hoteles y multiresidenciales, Norteamérica en Oxford Properties Group recordó que durante las reuniones trimestrales en 2018 y 2021, “el Montréal La actualización siempre fue una de las mejores porque comenzaría con 'Montreal está en llamas'. “

Durante esos años, los principales activos del centro de Oxford en Montreal” tuvieron un desempeño asombroso “, con tasas de vacantes de menos del uno por ciento y un” crecimiento de los alquileres realmente bueno “del tres o el cuatro por ciento. .

Seaman dijo que los presupuestos de Oxford para 2022 reflejan una recuperación en torno a Junio ​​y un camino firme hacia la recuperación de julio a diciembre. “Esperemos que se confirme”.

La pregunta no es tanto si Montreal reanudará su repunte previo a la pandemia, sino cuándo sucederá, dijo Curt Millar, director financiero. oficial en InterRent REIT ( IIP-UN-T ) , que se describe a sí mismo como uno de los mayores compradores en el centro de la ciudad desde 2016.

La recuperación de Montreal en el horizonte

Eso podría suceder tan pronto como este verano o tan tarde como el primer trimestre 2023. “Una gran parte del tiempo depende del lanzamiento de la vacuna y la inmigración”, dijo Millar, y agregó que volver a encarrilar la inmigración será fundamental para que Montreal reanude su trayectoria de crecimiento.

Millar señaló que el gobierno federal ha apuntado a más de 526, 04 inmigrantes al año que llegan a Canadá en 2022 y 2023, mucho más allá de 340, 000 inmigrantes en 2018 y 340,000 en 2019.

Sin embargo, en una discusión separada con ejecutivos multiresidenciales sobre hacia dónde se dirige el mercado, El presidente de Cogir Management , Frédéric Soucy, señaló que actualmente 30 a 40 por ciento de su re La base nacional de estudiantes internacionales e inmigrantes ya no existe.

Los mercados para los profesionales de Montreal que necesitan un pied-à-terre en el centro de Quebec o viceversa también han disminuido significativamente. Como resultado, “tendremos que ser creativos para alquilar todos nuestros apartamentos”.

Afortunadamente, Millar prevé que los estudiantes internacionales seguirán acudiendo en masa a las viviendas en los núcleos del centro. de las principales ciudades, como lo hicieron antes de la pandemia. Esto creará una fuerte demanda de viviendas de alquiler entre los estudiantes.

“Vas a tener estudiantes de segundo año buscando su primer apartamento y estudiantes de primer año buscando su primer departamento. Vas a tener un mayor número de estudiantes extranjeros entrando a Canadá ”, lo cual es un buen augurio para finales de este año 2022 y en 2022.

Buscando propiedades de apartamentos en Quebec

Colin Catherwood, vicepresidente, inversiones en Fengate Asset Management , dijo que la compañía espera expandirse a Quebec este año o en 2022.

Las tasas de propiedad de viviendas en Quebec están “significativamente” por debajo del promedio canadiense, alrededor de 6.5 puntos porcentuales, señaló. Además, “la ecuación de oferta y demanda en Montreal después de la aprobación de COVID sigue siendo muy sólida y mucha gente está buscando alquilar”.

Catherwood dijo que el empleo sigue siendo muy fuerte en Montreal y el mercado industrial se ha disparado. “Es la elección obvia estar mirando a Montreal”, dijo. “Para una cartera diversificada, debería estar en Quebec”.

Fengate, que tiene alrededor de $ 23 mil millones bajo administración y una cartera de bienes raíces centrada principalmente en el área de Golden Horseshoe de Ontario, ha estado buscando sitios para la adquisición de tierras o la remodelación en Quebec durante los últimos seis a 20 meses .

Oxford, que ha estado comprando en Montreal durante más de una década, ha decidido dirigir la actividad de inversión fuera del centro de la ciudad hasta al menos el tercer trimestre, cuando habrá una comprensión más clara de hacia dónde van las tendencias, dijo Seaman.

“Soy un gran creyente de que el centro vuelve”, dijo, pero “quiero comprender las tendencias y reevaluar si reinvertimos en el centro y con qué rapidez ”.

Un regreso al centro de Montreal

IMAGE: The Vie apartments at 2255 Rue Saint-Mathieu in Montreal, owned by InterRent REIT. (Courtesy InterRent)

Los apartamentos Vie en 2255 Rue Saint-Mathieu en Montreal, propiedad de InterRent REIT. (Cortesía de InterRent)

Catherwood cree que la gente volverá al centro en masa una vez que se levanten las restricciones, especialmente los jóvenes millennials que buscan estar cerca de la oficina, entretenimiento y eventos deportivos. La situación actual es solo temporal, dijo.

Millar dijo que InterRent todavía cree en las áreas transitables en el centro y en los sitios suburbanos cercanos al transporte. Gran parte de la cartera de InterRent es más antigua, lo que normalmente significa unidades más grandes ideales para la era del trabajo desde casa, agregó.

Si la filosofía es mantener propiedades residenciales por mucho tiempo término, la pregunta es: “¿La gente viajará en esos Metros y subterráneos cinco, seis, siete, ocho, nueve, 12 años a partir de ahora? Creo que la respuesta es “sí”.

Millar dijo que el capital interesado en invertir en residencial multifamiliar “tiende a ser un capital muy paciente” menos enfocado en este año o el próximo, pero en cómo el próximo 15, 15 o 20 años realizan.

“Ese tipo de capital es mucho lo que está buscando invertir en viviendas multifamiliares ahora mismo ”.

Esto, dijo, mantendrá la presión sobre las tasas de capitalización y los precios. Por su parte, Seaman dijo que las tasas de capitalización en Montreal “podrían volverse más agresivas” mientras que los precios permanecen más o menos iguales.

Oxford vendió la cartera de apartamentos de Quebec

Oxford vendió recientemente su cartera residencial de la ciudad de Quebec de 2016 apartamentos en tres complejos de reciente construcción en los suburbios de Lebourgneuf por $ 340 millones al desarrollador de la ciudad de Quebec Douville, Moffet et Associés.

Seaman dice que la venta se debió a la asignación de capital. “Nos encantan esas inversiones”, y señaló que la cartera fue la de mejor rendimiento en Oxford 20, 10 – Unidad de cartera de América del Norte en términos de tasas de desocupación. Sin embargo, “no nos quedaba mucho por hacer con esos activos. No quedaba mucho valor agregado “.

Oxford planea” rotar dentro y fuera de los mercados más rápido “. En lugar de tener propiedades en un 15 – año o nunca vender, se verá en tres, cinco, siete o 15 – año.

“Pensamos que podríamos tomar ese capital en un activo altamente negociable y simplemente asignar en un mercado diferente donde podríamos estar entrando y saliendo de un activo en cinco años “.

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