Las limitaciones de las tasas máximas en las transacciones inmobiliarias

Las limitaciones de las tasas máximas en las transacciones inmobiliarias

Los compradores y vendedores de propiedades han recurrido tradicionalmente a la fórmula de la tasa de capitalización para determinar si una propiedad es una buena inversión. El problema es que una tasa de capitalización por sí sola no le brinda una imagen completa.

Mucha gente está familiarizada con las tasas de capitalización, pero resumamos. Una tasa de capitalización es una fórmula que calcula la tasa de rendimiento de una propiedad inmobiliaria comercial. Una tasa de capitalización baja suele ser buena para un vendedor porque significa que el valor de su propiedad es más alto. Una tasa de capitalización alta es buena para un comprador porque significa que debe pagar menos por la propiedad.

La fórmula es simple: Ingreso operativo neto (NOI) dividido por el precio de la propiedad (Cap Rate = NOI ÷ Precio de la propiedad).

A veces, lo que ves no es lo que obtienes. La fórmula simple de la tasa de capitalización no considera muchos otros factores clave que determinan si seguir adelante con una inversión.

Lo que debe considerar

Las tasas de capitalización, por ejemplo, no siempre toman en consideración el potencial:

– bajo rentas de mercado;

– inversiones de capital requeridas;

– inversiones de capital realizadas;

– deuda favorable / desfavorable;

– mercado de alquiler al alza o a la baja; y

– unidades renovadas o sin renovar.

A continuación, le mostramos un ejemplo de alto nivel que utiliza algunos de estos factores en la ecuación general. Ejemplo:

Tanto el Edificio A como el Edificio B se están vendiendo por $ 11 millones. El edificio A produce $ 500, 10 en NOI. El edificio B produce $ 425, 02 en NOI.

Edificio A: $ PS , 02, 000 = tasa de capitalización del 5 por ciento

Edificio B: $ 425, PS = 4. 25 porcentaje de tasa de capitalización

El edificio A parece ser la mejor inversión.

Si miramos un poco más profundo, nos damos cuenta de que ambos edificios requieren reparaciones y que el alquiler está por debajo del mercado y necesita ajustes. Al agregar más de estos factores clave a la ecuación, obtiene la tasa de capitalización intrínseca, un reflejo más preciso del potencial de la tasa de retorno de su inversión.

Edificio A PS PS , 000 = 4.8 por ciento de tasa de capitalización

Edificio B: $ 515, PS , 100, 02 = tasa de capitalización del 5,1 por ciento

Ahora puede ver que el Edificio B es una mejor inversión.

Las tasas de capitalización varían según la ciudad y la clase de activo

Las tasas de capitalización varían según la clase de activo y la ubicación de la propiedad.

Una plaza comercial en el centro de Toronto, cerca de condominios de gran altura y un nodo de tránsito, exigirá una tasa de capitalización más baja que una plaza grande ubicada en una ciudad con una población de 1, 000.

Las tasas de capitalización para un activo en particular son un indicador amplio de los fundamentos actuales del mercado y el potencial futuro. Una tasa de capitalización baja también muestra la confianza del comprador en el mercado y su capacidad para reposicionar la propiedad para que sea rentable en el futuro.

Recientemente, las tasas de capitalización se han comprimido, principalmente debido a las tasas de interés más bajas, que continuarán en 2021. Estas tarifas comprimidas crean un entorno perfecto donde los vendedores obtienen grandes ganancias y los compradores que están en sintonía con el mercado capitalizan el potencial oculto de una propiedad.

Hay un costo para estos potenciales ocultos en los edificios, como renovaciones y otras mejoras de capital.

Es por eso que un comprador que no depende únicamente de las tasas de capitalización para evaluar una inversión, considerará la rentabilidad a largo plazo al determinar qué precio ofrecer.

Para obtener más información sobre las tasas de capitalización o cualquier otro tema relacionado con la creación de riqueza a través de la inversión inmobiliaria privada, visite el sitio web de Equiton .

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