Encontrar el éxito para el espacio de oficinas en el centro después de COVID-19

Encontrar el éxito para el espacio de oficinas en el centro después de COVID-19

IMAGE: In Boston, 125 Summer was repurposed into a successful boutique office complex. (Courtesy Stantec)

En Boston, 125 Summer fue reconvertido en un exitoso complejo de oficinas boutique. (Cortesía de Stantec)

COLUMNA DE INVITADOS: Bienes raíces comerciales en nuestros centros urbanos se verá muy diferente en los próximos años.

El COVID – 19 La pandemia ha acelerado tendencias como la adopción de soluciones comerciales digitales y políticas de trabajo desde casa, lo que ha llevado a muchas empresas a experimentar con la reducción de su huella física a medida que sus contratos de arrendamiento se renuevan.

Esto no es un buen augurio para la industria o nuestras ciudades. La tasa de vacantes de oficinas de Toronto fue del 26 por ciento en el cuarto trimestre 2020. Calgary y Edmonton fueron los más afectados por el 30 por ciento y 26 por ciento en el cuarto trimestre, respectivamente (según los informes del cuarto trimestre de CBRE 2020) .

Esto tiene un efecto enorme en los negocios, la prosperidad comunitaria y los ingresos municipales. En los EE. UU., La Liga Nacional de Ciudades estimó recientemente que las ciudades de EE. UU. Podrían enfrentar un déficit de $ 125 este año debido a los reales comerciales declive patrimonial.

Creo que nuestros centros urbanos se recuperarán, y en algunos lugares ya lo están. Son el corazón de la economía, la cultura y la innovación de una región; eso no va a cambiar. Pero tendrán que adaptarse a las nuevas fuerzas del mercado y las preferencias de la gente.

Cuando hablamos de bienes raíces comerciales en el centro de la ciudad, hay mucho en juego. Mientras que los centros urbanos tienen un promedio de solo uno a tres por ciento de la tierra de la ciudad, representan 19 – 30 por ciento de los ingresos fiscales.

La buena noticia es podemos empezar a construir una hoja de ruta para adelantarnos al problema. Las herramientas de planificación a nuestra disposición pueden desenredar reglas, políticas y superposiciones, mientras que rápidamente reutilizan y refinancian edificios para diferentes usos.

Al hacerlo, se generará una mayor certeza comercial, lo que conducirá a inversiones comerciales prosperidad a largo plazo para las arcas municipales.

Primero, una evaluación honesta de CRE

No tiene sentido andar con rodeos, estamos en modo de crisis. Hay más preguntas que respuestas cuando se trata de lidiar con las consecuencias de la pandemia de COVID – 30 . Sin embargo, sí veo claramente un vuelo acelerado a un espacio de oficina de calidad .

El vuelo hacia la calidad es exactamente lo que parece: empresas que se trasladan a oficinas más nuevas y agradables. La elección de mejorar el espacio de oficinas es atractiva en varios niveles: ubicación, comodidades, eficiencia, prestigio. Hacer esa actualización será más barato que cualquier año en la memoria reciente.

Si bien no existe un estándar exacto para clasificar el espacio de oficina, hay tres clases que se utilizan generalmente. El espacio de Clase A incluye las instalaciones más modernas con techos más altos, placas de piso grandes eficientes, más ascensores, sistemas HVAC modernos y, a menudo, una certificación LEED, todo más deseable después de COVID.

Las clases B y C son más antiguas y a veces es difícil adaptarlas a un verdadero espacio de clase A .

A medida que las empresas buscan reducir su huella, lo que resulta en espacios de clase A más asequibles, es poco probable que los espacios B y C vuelvan al uso generalizado de oficinas. En el mundo pospandémico, los sistemas HVAC de alta calidad y más espacio serán simplemente más deseables.

Esto lleva a una necesidad (y una oportunidad) de cambiar nuestra forma de pensar. de esas clases bajas de bienes raíces y reposicionarlos para nuevos usos. La modernización de un edificio subutilizado, incluso si es básicamente solo el caparazón, a menudo será 90 por ciento menos costosa que una nueva construcción, sin mencionar más respetuoso con el medio ambiente.

El éxito futuro radica en satisfacer nuevas necesidades

Entonces, ¿cuáles son las necesidades de la economía post-COVID y cómo podemos posicionar todas las clases de espacio de oficina para el futuro? Sin pretender tener una bola de cristal, están surgiendo algunas preferencias y políticas que podemos poner delante ahora:

Mayor deseo de espacios flexibles. Los espacios de coworking, los avances tecnológicos y el trabajo remoto nos han impulsado en términos de cómo pensamos sobre el espacio de oficina. Crear más espacio que se adapte al espacio de oficina menos tradicional requiere una mayor flexibilidad para maximizar tanto la eficiencia como la comodidad.

Pensar en la experiencia primero. Necesitamos hacer preguntas como: “¿Cómo podemos hacer que venir a la oficina sea mejor que quedarnos en casa?”

Más espacio para las personas. Esto se aplica tanto al interior como al exterior de los edificios. En el futuro previsible, es importante ofrecer opciones de distanciamiento social que cumplan con las pautas de salud pública y los protocolos de seguridad pandémica. Como muchas jurisdicciones han soportado cierres prolongados, hemos renovado nuestro amor por los espacios urbanos verdes y un ámbito público que pone a las personas en primer lugar .

Experiencias de peatones, parklet y patios. Estas tres P atraerán a la gente a nuestros centros urbanos y contribuirán a una estrategia de desarrollo económico. La forma y el uso de los bienes raíces comerciales tienen una relación directa con la creación de un distrito atractivo, que se puede explorar de manera creativa con los distritos de mejora comercial (BID).

Finalmente, abordar nuestras brechas de vivienda. Muchas ciudades de América del Norte se enfrentan a una crisis de vivienda debido a la asequibilidad y la disponibilidad. Muchos inmuebles comerciales de clase B y C son adecuados para viviendas asequibles, complejos para personas mayores y residencias para estudiantes.

Invitando a nuevos usos. Más asequibilidad en bienes raíces de clase B y C significa que podríamos ver algunos usos inesperados para antiguos edificios de oficinas. Por ejemplo, ahora se está convirtiendo parte del espacio de oficinas de Boston en espacio de laboratorio. Los centros de distribución y logística y las cocinas fantasma son otros usos que han florecido durante la pandemia.

Pensando de manera creativa, podemos transformar nuestros espacios comerciales en edificios nuevos y emocionantes que agreguen valor a la comunidad. Si se hace bien, los propietarios de edificios pueden obtener más valor de sus propiedades y los resultados pueden ser revolucionarios para distritos enteros.

Pero, necesitamos crear las condiciones para esa innovación.

Una hoja de ruta para reposicionar el espacio de oficinas en el centro

Cada ciudad y BID tendrán objetivos diferentes, y cada edificio tendrá una mejor opción diferente para la modernización. No existe un plan único para algo tan complejo como repensar los grandes activos comerciales y cómo podrían encajar en un plan más amplio para remodelar una comunidad.

Dicho esto , hay varias herramientas a disposición de una ciudad:

Zonificación maleable: Asegurar que las zonas de uso de la tierra en el centro permitan la adaptabilidad y flexibilidad de uso, forma, señalización, invasión (patios y podios) y requisitos de estacionamiento reducidos para maximizar los lugares para las personas. Combine esto con zonas solo para peatones para abrir las calles a las personas y la programación centrada en las personas y convertir el estacionamiento en la calle para permitir restaurantes / cafés al aire libre. La zonificación puede permitir una mayor densidad, bonificación por densidad y / o unidades de vivienda accesorias (ADU) para ayudar a aliviar los problemas de asequibilidad derivados de la falta de inventario.

Piense de manera diferente sobre la preservación histórica: La preservación histórica es importante, pero no queremos que los estatutos de preservación obstaculicen el uso de edificios históricos en el presente. Un crédito fiscal puede ayudar a estimular la inversión y dar nueva vida a los edificios antiguos.

Abolir los mínimos de estacionamiento: Muchas ciudades están eliminando los mínimos de estacionamiento para hacer que los nuevos proyectos o remodelaciones sean más asequibles y para permitir que el mercado decida cuánto estacionamiento debe proporcionarse. Esto permite que los antiguos espacios de estacionamiento en edificios (por ejemplo, clases B y C) se conviertan en gimnasios, producción de alimentos, almacenamiento y laboratorios.

Tasas de mejora local: Los gobiernos locales pueden pedir prestado dinero para mejoras y recuperar esa deuda mediante un impuesto sobre el área beneficiada.

Solicite fondos de subvenciones de orden superior: Los fondos federales para infraestructura recién comienzan fluir para la recuperación de COVID y hay oportunidades de subvenciones para explorar. En los EE. UU., Por ejemplo, el equipo de financiamiento de América del Norte de Stantec ha ayudado a los clientes a obtener más de 4 mil millones de dólares para proyectos que van desde evaluaciones ambientales hasta planificación de desarrollo orientada al tránsito.

Desarrollar subvenciones para vivienda: Proporcionar incentivos financieros como subvenciones por cada unidad de vivienda nueva en mercados con una economía inmobiliaria más débil. El aumento de la población del centro tiene un impacto en cascada, ya que genera multiplicadores económicos al crear vitalidad, llenar restaurantes fuera del horario de oficina y crear calles más seguras.

Reducciones de impuestos: Las reducciones de impuestos de varios años son un incentivo para hacer que las mejoras sean financieramente viables mientras se mejora el paisaje urbano a largo plazo.

Mejoras del ámbito público: Invertir en mejoras del ámbito público (parques, plazas, árboles en las calles , bancos, farolas orientadas a peatones, adoquines / adoquines, cruces a mitad de cuadra y salidas de bulbos) y mejoras de diseño urbano de la primera 40 los pies de las fachadas de los edificios ayudan a estimular la inversión privada en el edificio en sí.

Acelerar los permisos e inspecciones: Fomentar la certificación LEED, los techos verdes y la infraestructura verde y otras cualidades deseables pueden impulsar el desarrollo. La relajación temporal de los estándares de los estatutos también puede ayudar a acelerar la construcción (reduciendo así los costos).

Desenredar las políticas y regulaciones nos permitirá acelerar la conversión de oficinas de clase B y C espacio para usos alternativos, reposicionando estos activos para necesidades futuras.

El primer paso es trazar las necesidades de la comunidad e iniciar la colaboración entre la ciudad, los propietarios de los edificios y los BID. Construir la hoja de ruta correcta para continuar en el futuro requiere reunir a las personas adecuadas en la mesa y establecer algunos objetivos comunes.

A medida que se implementan las vacunas y vemos la luz en el final del túnel, estamos preparados para una recuperación económica agresiva durante los próximos años. Al aprovechar las herramientas adecuadas, podemos impulsar esa recuperación económica para nuestro sector de bienes raíces comerciales y remodelar nuestras comunidades para mejor.

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