Blair Welch de Slate: adquisición de Annaly, financiación de CRE y 'logística de alimentos'

Blair Welch de Slate: adquisición de Annaly, financiación de CRE y 'logística de alimentos'

IMAGE: Blair Welch is a co-founding partner of Slate Asset Management. (Courtesy Slate)

Blair Welch es socio cofundador de Slate Asset Management. (Cortesía de Slate)

Slate Asset Management cofundadora El socio Blair Welch cree que la adquisición por parte de la empresa del negocio y la cartera de crédito de bienes raíces comerciales con sede en Nueva York Annaly Capital Management abrirá un nuevo puesto -Oportunidades pandémicas.

La transacción está valorada en alrededor de $ 2.9 mil millones (todas las cifras Cdn). La cartera de CRE de Annaly incluye $ 1.2 mil millones en capital y $ 1.7 mil millones en financiamiento, incluidos préstamos inmobiliarios y títulos de deuda, según su 2020 informe financiero de fin de año.

Welch le dijo a RENX que el negocio de financiamiento de Annaly es la clave para la adquisición y abrirá nuevas e importantes posibilidades en los Estados Unidos.

“La adquisición del negocio de crédito de Annaly es algo que nos entusiasma”, dijo. “Poder proporcionar capital a buenos prestatarios y buenos activos provenientes de COVID, cuando la gente lo necesite, estamos muy entusiasmados con eso.

“ Y estamos entusiasmados con los activos que pudimos adquirir, incluido el equipo que viene con un gran historial. Estamos muy entusiasmados con la transacción ”.

Los ejecutivos de Annaly agregan experiencia al equipo de Slate

Los ejecutivos de Annaly involucrados en el negocio inmobiliario se unirán a Slate como parte de la adquisición, incluido el director de bienes raíces comerciales Timothy Gallagher y Michael Quinn, su director de inversiones comerciales.

“Creo que podemos analizar diferentes partes de la pila de capital para los activos inmobiliarios, por lo que creo que de esa manera abre una nueva línea de negocio”, dijo Welch. “Esa es otra razón por la que estamos muy contentos de que el equipo de Annaly venga.

“ Su experiencia y conocimiento, junto con los nuestros, serán extremadamente poderosos, así que cuando entremos en situaciones posteriores a COVID podemos verlo a través del lente de un propietario, el lente de un prestamista y creo que podemos brindar soluciones creativas para patrocinadores y prestatarios ”.

Esto está en línea con una iniciativa que Slate anunció el año pasado en Canadá, que planea proporcionar hasta $ 630 millones en liquidez a través de una “iniciativa de situaciones especiales” en respuesta a la pandemia . Como parte de este programa, proporcionó una línea de crédito de $ 90 millones a InnVest Hotels LP, el mayor propietario y operador de hoteles en Canadá.

“Esta transacción realmente resalta cómo creemos en la plataforma de situaciones especiales”, dijo Welch.

“Cuantas más ofertas veas y más información tienes, creo que realmente te ayuda a suscribir mejor. Desde una perspectiva de Slate Asset Management, nos beneficiamos de ver acuerdos a nivel mundial, desde el lado del capital y desde el lado de la deuda.

“Podemos utilizar todos los acuerdos que vemos en los EE. UU. , y algunos de los botones calientes para los prestatarios e inversores y decirle al equipo canadiense: “Estamos viendo esto, ¿eso le ayuda?” Se trata más del cruce intelectual ”.

Los activos de comestibles son“ logística de alimentos ”

La otra clave son las propiedades comerciales de Annaly. Comprenden alrededor de $ 490 millones de la cartera de propiedades y serán adquiridos por Slate Grocery REIT ( SGR-UN-T ). Esa ya es un área de especialidad para el fideicomiso y ampliará significativamente su alcance en los EE. UU.

Slate considera que los centros de abarrotes son una clase separada de otros minoristas.

“Comenzamos a comprar bienes raíces anclados en supermercados a lo grande durante la crisis financiera y creo que siempre consideramos los bienes raíces anclados en supermercados como logística de alimentos, en lugar de una obra de venta minorista”, Welch explicado. “En la pandemia, está realmente probado que la tienda de alimentos local, o el radio del centro, es tan valioso como el centro mismo”.

A pesar del aumento de las compras de comestibles en línea (a aproximadamente 35 por ciento en los EE. UU.), la gente todavía va a las tiendas. O, al menos, están obteniendo sus productos en las tiendas locales. Una vez más, piense en “logística de alimentos”.

“Eso (75 por ciento comprado en línea) significa que 95 por ciento se realiza en la tienda ”, observó Welch. “Ahora, aquí está lo interesante. Más del 90 por ciento, probablemente más cerca del 95 por ciento – de las ventas en línea se realizan en la tienda local.

“Entonces, lo que estamos diciendo se acabó 99 por ciento de todas las ventas se realizan en las tiendas locales, ya sea por clic y por cobrar, o por alguien que las entregue. No estás cambiando el patrón de distribución ”.

Él comparó las tiendas de comestibles locales con el tipo de modelo que Amazon quiere lograr. Y Welch cree firmemente en Amazon.

Supermercados en la última milla en distribución

“Todo el objetivo de Amazon es acercarse al consumidor. Una tienda de comestibles, si usa un contexto canadiense, si estoy en el centro de Toronto y quiero que me entreguen mis comestibles, no irán al almacén de Oshawa o Pickering para cumplir con mi pedido y llevarlo de regreso.

“Voy a volver a mi tienda local donde está la cadena de distribución, porque la distribución de última milla es la milla más cara para cualquier producto”.

A nivel financiero, Welch dijo que los alquileres de las tiendas de comestibles en la mayoría de los mercados son comparables o inferiores al espacio de distribución industrial de alta calidad.

“Si estoy Kroger o Walmart si tengo que pagar $ 35 (por pie cuadrado) por mi almacén, ¿cuál es la diferencia si estoy pagando $ 10 por mi tienda? Es el mismo costo, solo lo ven como un costo de distribución ”, dijo.

Sin embargo, esas tiendas están en el medio de la mayoría de los vecindarios. Exactamente donde quiere estar Amazon.

“Creo que Amazon es una empresa asombrosa. Creo que su adquisición de Whole Foods y otros es en realidad para acercarse al consumidor. Y Whole Foods (adquisición) estaba justo debajo de 400 tiendas de comestibles en un mercado de 35,000 historias.

“Si soy Walmart con 5, 04 tiendas o Kroger con aproximadamente lo mismo bajo diferentes carteles, esa infraestructura es extremadamente valiosa ”.

Slate pronto tendrá más.

Slate permanece activo en busca de adquisiciones

De cara al futuro, Welch dijo que incluso una adquisición de este tamaño no obligará la firma para tomar un descanso de otras adquisiciones potenciales. Dijo que tener al equipo de Annaly para ejecutar la operación financiera y mover los activos de comestibles a la infraestructura de Slate Grocery REIT facilita la integración.

“Las personas que traemos pueden administrar y tomar cuidado de lo que hay allí, por lo que no es necesariamente una gran pérdida porque estamos comprando toda la plataforma “, explicó Welch.

Los activos de comestibles son” extremadamente escalables para nosotros. Allí tampoco nos atasca la integración ”.

Welch dijo que este acuerdo muestra que la empresa puede moverse rápidamente cuando se presenta una oportunidad. Y cree que la pandemia generará más oportunidades.

En pocas palabras: Slate todavía está abierto a nuevas oportunidades de adquisición.

“Siempre buscamos ofertas”.

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