¿Activos en dificultades en el GTA? Todavía no…

¿Activos en dificultades en el GTA? Todavía no…

COLUMNA DE INVITADOS: En el mercado de bienes raíces comerciales (CRE) del área metropolitana de Toronto (GTA), el previsible aumento de las ventas de inversión en el cuarto trimestre fue un respiro bienvenido en un año donde la imprevisibilidad de la pandemia frenó el apetito de los inversores por propiedades selectas, lo que detuvo varios años de resultados de ventas de inversión récord.

En todo el GTA, $ 21. 3 mil millones en oficinas, industriales, minoristas, multi-residenciales, hoteleros y de ICI (> = $ 1 millón) vendidos en 2020 – abajo 31 % año tras año. La inversión disminuyó en todos los sectores excepto en el industrial. Sin embargo, la base para un retorno al pasado e incluso mejores resultados (bajos costos de endeudamiento y mucho capital) permanece intacta y la amplia distribución de vacunas debería ayudar a sostener la demanda de los inversores en 2021. (Más detalles están disponibles en nuestro cuarto trimestre 2020 GTA CRE Investment Review ).

 GTA CRE Investment, Courtesy Avison Young

Ha surgido una brecha cada vez mayor entre la oferta y la demanda, ya que los precios se han mantenido firmes en gran medida para algunos activos a pesar de menos postores y expectativas de un “descuento de COVID”. Esto ha ralentizado la velocidad de las transacciones, lo que ha restringido aún más los volúmenes de transacciones y ha dado lugar a valoraciones de activos cuestionables.

Las grandes recesiones económicas tienen la costumbre de generar cambios y oportunidades en el sector CRE. Agregue a la mezcla una pandemia prolongada y los inversores se enfrentarán a un conjunto de circunstancias sin precedentes. Un tipo de propiedad en el que los inversores inteligentes y oportunistas han puesto sus ojos en: activos en dificultades.

GTA Distressed Asset Sales, Courtesy Avison Young

Una mirada retrospectiva a las ventas de activos en dificultades en el sector CRE de GTA desde 1998 proporciona algunos perspectiva. Algunos aspectos destacados interesantes incluyen:

– El mercado registró volúmenes muy altos de ventas de activos en dificultades en 1997 a 1998 – los efectos persistentes de la recesión económica de los primeros 1990s. Incluso sin ajustar por inflación, estos niveles no se han registrado en ningún momento desde entonces.

– Una década de volúmenes generalmente en declive, con poco impacto del colapso de las puntocom a principios de siglo, seguida de 1998 hasta 2008, cuando el volumen de activos en dificultades que cambiaron de manos fue el más bajo en este 27 – período de año .

– Una vez que comenzaron a afianzarse los impactos de la 2010 crisis financiera, los volúmenes anuales aumentaron rápidamente las ventas van por detrás de la crisis que las provocó. Y en 2010, un total de $ 430 millones en activos en dificultades cambió de manos, lo que representa un mero 4% del volumen total en dólares.

– De esos $ 430 – millones en total de dos años, el sector minorista registró el mayor volumen acumulado de ventas de activos en dificultades (428% del total), seguido de industrial (27%) y multi-residencial (21%).

– Los efectos de esta crisis continuaron sintiéndose al menos a través de 2016, cuando el volumen alcanzó un pico reciente de $ 720 millones, y de hecho, el volumen nunca ha vuelto a los niveles anteriores a la crisis , con el total más bajo desde 2009 publicado en 2016.

– Solo el mercado de GTA publicado 29 ventas de activos en dificultades por un total de $ 428 millones en 2020, abajo de 30 por un total de $ 428 millones en 2019. Por volumen en dólares, el sector de tierras de ICI representó la mayor parte del 2020 total (31%), seguido de office (27%) y activos minoristas (24%).

No cabe duda de que la crisis actual ha pasado factura. Aparte de los activos industriales, la pandemia ha afectado las valoraciones en todo el espectro de CRE, sobre todo en los sectores hotelero y minorista, y en menor grado en oficinas y multirresidenciales. Sorprendentemente, un año después de la pandemia, el volumen general de transacciones sigue siendo bajo y, dadas las valoraciones más débiles y el estrés en algunos tipos de propiedades, el mercado de GTA CRE aún no ha visto un volumen significativo de ventas de activos en dificultades. Supongo que eso es bueno por ahora.

En el mejor de los casos, el capital de inversión odia la incertidumbre y esto ha mantenido a muchos inversores al margen, mientras que los propietarios y prestatarios están evitando la inevitable venta de liquidación. Es un testimonio de la base de propiedad principalmente institucional del mercado y de los fundamentos del mercado inmobiliario relativamente sólidos (aunque estresados).

Mientras tanto, hay un mayor nivel de escrutinio durante el proceso de debida diligencia con muchos prestamistas menos dispuestos a participar en inversiones de mayor riesgo. A diferencia de anteriores recesiones económicas, existe una avalancha de programas de apoyo y ayuda financiera del gobierno destinados a ayudar a las empresas y los operadores de CRE a superar la crisis, y quizás esto también está manteniendo a raya las oportunidades de activos en dificultades. Sin embargo, si las nuevas variantes del virus u otros factores continúan prolongando la pandemia, lo que impacta aún más las valoraciones de las propiedades, algunos propietarios pueden eventualmente quedarse con pocas opciones para hacer frente a la pérdida de ingresos en curso.

GTA CRE Mortgages by Maturity Date - Courtesy Avison Young

¿Qué depara el futuro? El gráfico anterior da una indicación del valor de las hipotecas que vencen en cada uno de los próximos años, basado en una muestra de datos disponibles para propiedades comerciales de GTA que han cambiado de manos. Los vencimientos de las hipotecas tienen el potencial de ejercer presión sobre los propietarios comerciales y sus prestamistas, aunque es probable que las tasas de interés sean más bajas ahora que cuando se contrajeron las hipotecas.

Durante la pandemia, los reguladores gubernamentales han retrocedido en los requisitos de reserva asociados con préstamos hipotecarios deteriorados para permitir que las instituciones financieras brinden a los prestatarios algunas adaptaciones sin tener un impacto en los requisitos de reserva de capital de las instituciones financieras. Si cambia ese nivel de acomodación regulatoria, tiene el potencial de crear una tensión considerable tanto en los prestamistas como en los prestatarios.

Es más probable que los prestamistas de instituciones no financieras hayan otorgado hipotecas sobre propiedades que actualmente no tienen ingresos, como desarrollos en construcción o terrenos. Dadas las circunstancias, se podría esperar que se produzcan incumplimientos en este segmento, aunque los préstamos tienden a ser más pequeños que para las propiedades comerciales más grandes y establecidas. Es poco probable que se produzcan incumplimientos importantes: algunos prestatarios que están “fuera de su liga” (es decir, que operan con la capacidad financiera máxima o más) no pueden permitirse el bache financiero en el camino y pueden sufrir un golpe, pero el mercado sigue siendo muy optimista con muchos de capital, y la mayoría de los activos probablemente se venderían antes de que se deterioren.

Por el momento, lo que no ha cambiado es ese capital abundante (especialmente de fuentes privadas) que continúa persiguiendo bienes raíces, todo tipo de activos, y no solo activos en dificultades que han sido impactados negativamente por COVID – 24. Si bien las ventas de activos en dificultades permanecen bajo control hasta ahora, la pandemia en curso podría resultar en un aumento en dichas transacciones en 2022 y 2022. Esto es algo que vigilaremos a medida que la situación continúe evolucionando.

Bill Argeropoulos es director de Avison Young y líder canadiense de prácticas de investigación de la empresa. Tiene su sede en la sede global de la empresa en Toronto.

Esta historia es la publicación más reciente en el blog de Avison Young, Thought Capital , publicado en el sitio web de la empresa.

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